Lợi dụng sự sơ hở của người mua để cài cắm những "cái bẫy" tinh vi trong câu chữ của hợp đồng mua bán nhà đất là chiêu thức thường gặp của những chủ đầu tư chụp giật. Không nhận diện được những cái bẫy này thì "bút sa, gà chết", người mua sẽ là bên chịu thiệt khi có tranh chấp xảy ra.
Về thời hạn bàn giao nhà
Đây là điểm đầu tiên mà bạn cần chú ý trong bản hợp đồng của mình để tránh bị thiệt thòi đáng tiếc. Chẳng hạn trong ví dụ sau: Trong điều khoản xử phạt chủ đầu tư chậm bàn giao nhà tại một dự án ở Hà Nội có ghi rõ:
"Thời gian bàn giao có thể sớm hoặc trễ hơn nhưng không vượt quá 90 ngày kể từ quý I/2019."
Nếu thoạt nhìn thì điều khoản này vô cùng bình thường, không có vấn đề gì cả. Nhiều khách hàng của dự án đó lúc bấy giờ cũng nghĩ như vậy. Nhưng, đến tận quý I/2020 thì chủ đầu tư này vẫn chưa bàn giao nhà nên nhiều khách hàng cho rằng vẫn chưa nhận được nhà nên không trả nốt tiền theo tiến độ và yêu cầu chủ đầu tư chịu tiền phạt.
Tuy nhiên, trong Bộ luật Dân sự lại không có khái niệm "bàn giao theo quý" và cách tính thời hạn "quý", nên khách hàng đã bị tòa xử thua. Thậm chí, các khách hàng còn trở thành người phải bồi thường cho chủ đầu tư vì trước đó lại chủ ý vi phạm không thanh toán theo đúng tiến độ.
Về việc cấp sổ hồng
Việc cấp sổ hồng trong mua bán nhà đất
Sổ hồng là một vấn đề liên quan đến pháp lý của bất động sản mà bất kỳ người mua nào cũng quan tâm. Thế nhưng, nhiều người vẫn bị dính "bẫy" câu chữ trong hợp đồng mua bán mà không hề hay biết. Ví dụ sau đây là một điển hình:
Tại Khoản j, Mục 5.2, Điều 5 trong Hợp đồng mua bán của một dự án căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh có quy định như sau:
"Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho cư dân."
Nhưng tại Khoản k, Mục 5.2, Điều 5 của hợp đồng lại lồng ghép thêm điều khoản:
"Hai bên đồng ý rằng thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu phụ thuộc vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền".
Nếu bạn chỉ để ý đến một trong hai điều khoản trên thì bạn đã rơi vào một "lỗ hỏng" rất bất lợi cho chính mình. Cụ thể, nếu vì lý do vi phạm của chủ đầu tư (chưa đóng tiền sử dụng đất, xây dựng sai khác quy hoạch,...) dẫn đến cơ quan quản lý không chấp nhận cấp sổ hồng cho cư dân thì chủ đầu tư cũng không được xét là vi phạm hợp đồng!
Bạn nên tham khảo người có chuyên môn luật pháp trước khi ký vào hợp đồng mua bán nhà đất.
Về việc hoàn tiền khi thanh lý hợp đồng
Ví dụ: Một hợp đồng mua bán nhà phố tại Hà Nội có quy định như sau:
"Bất kỳ khoản hoàn trả nào từ Bên A cho Bên B sẽ không được thực hiện cho đến khi bất động sản được chuyển nhượng và bên A đã nhận đủ tiền thanh toán cho bên thứ ba khác đối với bất động sản này". Trong đó Bên A là chủ đầu tư, bên B là khách mua.
Phân tích bất lợi:
Theo đó, nếu giao dịch thất bại và cả hai bên đều nhất trí thanh lý hợp đồng mua bán nhà đất thì khách mua cũng không thể nhận lại ngay số tiền đã nộp cho chủ đầu tư, mà khách mua phải chờ cho đến khi chủ đầu tư bán được căn hộ đó cho người khác và đã nhận đủ tiền. Và thời hạn chờ đợi là vô định! Bạn cần lưu ý thời hạn được hoàn trả tiền nếu thanh lý hợp đồng.
Về việc bảo mật thông tin
Bảo mật thông tin trong hợp đồng mua bán nhà đất
Ví dụ: Ở nhiều dự án mua bán nhà đất thường có điều khoản quy định:
"Khách mua không được tiết lộ thông tin trong hợp đồng mua bán cho bên thứ ba. Nếu chủ đầu tư phát hiện hợp đồng mua bán nhà đất bị lộ thì hợp đồng sẽ ngay lập tức bị vô hiệu hóa."
Phân tích bất lợi:
Như vậy, nếu có tranh chấp xảy ra và khách mua mang hợp đồng mua bán cho luật sư của mình xem xét để thực hiện kiện tụng thì cũng bị tính là vi phạm điều khoản bảo mật thông tin. Theo đó, khách mua mặc định sẽ là người mất trắng. "Bút sa, gà chết", người mua nhà không nên xem nhẹ bất cứ điều khoản nào trong hợp đồng mua bán.
Về quyền sử dụng nhà đất
Ví dụ: Trong một hợp đồng mua bán đất nền tại Đồng Nai quy định:
"Khách hàng không được tự ý mua bán, trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất mà phải có sự đồng ý và cho phép từ chủ đầu tư".
Phân tích bất lợi:
Nếu bất cẩn bỏ qua điều khoản này thì sẽ rất rắc rối về sau cho người mua, bởi đất của mình nhưng khi muốn bán cho người khác thì phải "xin phép" chủ đầu tư. Thậm chí sẽ xuất hiện những khoản tiền phạt vô lý nếu khách hàng vô tình vi phạm hợp đồng.
Thật trớ trêu khi đất của mình nhưng muốn bán phải "xin phép" chủ đầu tư.
Về tiền phạt vi phạm hợp đồng
Ví dụ:
Trong một hợp đồng mua bán nhà phố tại TP.HCM quy định:
"Bên A có nghĩa vụ bàn giao đất, tài sản cho bên bên B trong thời gian 60 ngày kể từ khi nhận đủ tiền, nếu không phải trả cho bên B tiền lãi tính theo lãi suất gửi ngân hàng. Nhưng nếu bên B quá hạn thanh toán 15 ngày trở lên thì bị phạt 0.1% ngày trên số tiền chậm thanh toán." Trong đó, Bên A là chủ đầu tư, bên B là khách mua.
Phân tích bất lợi:
Khi so sánh giữa hai khoản tiền phạt, ta có thể thấy rõ chủ đầu tư là bên được lợi nhiều hơn so với khách mua.
Nếu chủ đầu tư bàn giao trễ thì chỉ phải trả tiền lãi theo lãi suất gửi ngân hàng (thường dao động từ 5 - 7%/năm). Trong khi đó, người mua thanh toán trễ phải trả lãi suất 0.1% ngày, tương đương 36%/năm! Bạn nên so sánh kỹ các điều khoản để không bị bên bán "qua mặt".
Về giá trị hợp đồng
Ví dụ: Trong một hợp đồng mua bán căn hộ tại Hà Nội, có một điều khoản mà theo đó giá trị hợp đồng mua bán nhà đất chỉ là "tạm tính".
Phân tích bất lợi:
Rất có thể, nếu bất cẩn ký vào một hợp đồng như vậy thì số tiền thực tế khách mua phải trả sẽ cao hơn nhiều, vì giá ban đầu chỉ là "tạm tính". Nếu bên bán buộc khách mua phải chuyển thêm một số tiền gia tăng thì khách mua cũng phải đành chuyển thêm để không bị mất luôn số tiền đã chuyển từ trước.
Trên đây là những lưu ý mà những người mua nhà cần quan tâm để không dính vào những "bẫy" trong hợp đồng mua bán nhà đất mà chúng tôi muốn gửi đến các bạn. Để có thêm nhiều kiến thức về bất động sản nói chung, các bạn đăng ký tài khoản tại Đây nhé.
