Hiện nay, nhiều khách hàng mua căn hộ chung cư gặp nhiều khó khăn trong việc làm thủ tục cấp sổ hồng, mặc dù đã được bàn giao căn hộ và vào ở từ lâu. Vậy nguyên nhân của việc chậm giao sổ hồng chung cư là từ đâu?
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp chủ đầu tư và người mua căn hộ có thoả thuận khác. Tuy nhiên vì nhiều lý do nên việc bàn giao sổ hồng diễn ra chậm hơn, khiến nhiều cư dân không hài lòng.
Có nhiều nguyên nhân khiến cư dân mòn mỏi chờ đợi sổ hồng từ phía chủ đầu tư
Vậy, nguyên nhân gây chậm giao sổ hồng là gì?
Thứ nhất, chủ đầu tư xin cấp Giấy Chứng Nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 98 Luật Đất Đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được nhận Giấy Chứng Nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Thứ hai, chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp. Theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được cấp Giấy Chứng Nhận khi cung cấp được Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản thì chủ đầu tư đã giao những giấy tờ này cho ngân hàng nắm giữ. Do đó không đủ hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận.
Thứ ba, do chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt. Cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy Chứng Nhận đối với căn hộ khi chưa hoàn công hoặc được xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế.
Thứ tư, xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy Chứng Nhận.
Thứ năm, đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy Chứng Nhận.
Lễ bàn giao sổ hồng tại một dự án chung cư. Ảnh minh họa
Thứ sáu, chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở. Theo quy định pháp luật xây dựng, việc xây dựng nhà ở khi chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý là không hợp pháp. Khoản 1 Điều 6 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ cấp Giấy Chứng Nhận cho nhà ở được tạo lập hợp pháp.
Thứ bảy, do chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận.
Trong số những lý do trên thì việc để xảy ra sai phạm trong khi thi công xây dựng so với bản vẽ thiết kế xây dựng đã được phê duyệt khá phổ biến. Các đơn vị thi công không theo sát bản vẽ thiết kế và thiếu sự giám sát chặt chẽ từ đơn vị quản lý cũng như chủ đầu tư. Theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 112 Luật Xây Dựng, chủ đầu tư có nghĩa vụ tổ chức giám sát và quản lý chất lượng trong thi công xây dựng.
Nếu vi phạm nghĩa vụ này dẫn đến việc thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp thì có thể bị phạt vi phạm hành chính cao nhất là 1.000.000.000 đồng và có thể bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng theo quy định tại Khoản 8 Điều 13 Nghị Định 121/2013/NĐ-CP. Tùy từng trường hợp mà chủ đầu tư được cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc bị buộc tháo dỡ công trình vi phạm.
Làm sao để bán, chuyển nhượng căn hộ khi chưa có sổ?
Trong trường hợp hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người mua căn hộ vẫn có thể bán căn hộ thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, việc chuyển nhượng phải được lập thành văn bản có xác nhận của chủ đầu tư. Đối với những chủ đầu tư thiếu hợp tác, việc có xác nhận của chủ đầu tư cũng gặp một số khó khăn nhất định.
Trường hợp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đã được nộp nhưng chưa được cấp, căn hộ không đáp ứng điều kiện giao dịch mua bán nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà Ở. Do đó, người mua căn hộ chưa thể bán căn hộ theo quy định pháp luật.
Trong trường hợp chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng, người mua căn hộ có thể tổ chức cuộc gặp trực tiếp với chủ đầu tư để trao đổi và đề nghị hoàn tất giao Giấy Chứng Nhận cho người mua căn hộ. Trong trường hợp chủ đầu tư tiếp tục vi phạm nghĩa vụ, người mua căn hộ có thể kiến nghị đến cơ quan có thẩm quyền quản lý tại địa phương để nhờ can thiệp hoặc có thể khởi kiện ra Toà án có thẩm quyền để được bảo vệ quyền lợi căn cứ theo Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết. Trong trường hợp cần hỗ trợ giải quyết, người mua căn hộ có thể tìm đến các văn phòng Luật sư hoặc công ty Luật để được tư vấn.
Nguồn: Rever (Cat ST)
