Trước thực trạng nhiều người trở thành nạn nhân của các cơn “sốt đất ảo”, Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh chia sẻ pháp lý những nội dung liên quan đến vấn đề này nhằm giúp nhà đầu tư/người dân phòng tránh rủi ro…
Trong quá khứ đã xảy ra các cơn “sốt đất ảo (điển hình như đầu năm 2021 tại Hải Phòng, Quảng Ninh, Bình Phước; hay xa hơn là năm 2019 tại Phan Thiết – Bình Thuận…), thiệt hại lớn cho nhiều người và nền kinh tế, gây hệ lụy lớn cho xã hội. Tuy nhiên, dường như nó vẫn chưa phải là bài học đủ lớn với nhiều người; do đó, các cơn “sốt đất ảo”’ trong tương lai có thể nhấn chìm bất kỳ ai nếu thiếu kiến thức cơ bản về thị trường bất động sản Việt Nam.
Cách phòng tránh rủi ro
Không thể phủ nhận, nhiều nhà đầu tư thắng lớn do “đi trước, đón đầu” một cách hợp lý (mua đất nền khi chưa có quy hoạch, dự án đầu tư hạ tầng và bán khi cơ sở hạ tầng đã chĩn chu). Tuy nhiên, cũng không ít trường hợp nhà đầu tư thua lỗ vì chạy theo các thông tin không chính xác, những dự án mãi nằm trên giấy.
Tâm lý của nhà đầu tư, đặc biệt đối với đầu tư “lướt sóng” thì ở đâu có thông tin tốt thì đổ dồn về đó nhằm kiếm lời. Nhiều cơn “sốt đất ảo” nhanh chóng diễn ra, chủ yếu là hoạt động mua bán qua tay nhau giữa các nhà đầu cơ. Thậm chí, dân đầu cơ còn dùng các chiêu trò, tung tin đồn không có thật nhằm thổi giá đất lên để kiếm lời. Rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp không rút vốn ra kịp trước thời điểm “bong bóng sốt đất ảo” vỡ phải chấp nhận chôn vốn hoặc bán lỗ theo kiểu “bỏ của chạy lấy người”.
Khuyến nghị, trước khi quyết định xuống tiền đầu tư vào đất nền tại những nơi có giá đất tăng cao thì nhà đầu tư cần tìm hiểu và phân biệt đâu là cơ hội đầu tư và đâu chỉ là những cơn “sốt đất ảo”. Những cơn “sốt đất ảo” này thường được hình thành từ các tin đồn không có căn cứ nhằm thổi giá đất lên cao không đúng với giá trị thực của nó; hoặc chỉ dựa và những thông tin quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng mãi nằm trên giấy. Do đó, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng bao giờ sẽ được triển khai trên thực tế; có như vậy mới hạn chế được rủi ro, thua lỗ khi đầu tư vào bất động sản.
Chế tài đối với người tung tin “sốt đất ảo”
Đối với bên môi giới bất động sản là tổ chức tung tin “sốt đất ảo” thì có thể bị phạt tiền từ 40 triệu đồng đến 50 triệu đồng về hành vi không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không chính xác hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới theo điểm b khoản 3 Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Theo khoản 3 Điều 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, trường hợp bên môi giới là cá nhân mà có hành vi tung tin “sốt đất ảo” sẽ bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 25 triệu đồng.
Rõ ràng, hành vi tung tin “sốt đất ảo” gây ra hiện tượng “bong bóng” trong thị trường bất động sản Việt Nam, một khi “bong bóng” bị vỡ sẽ dẫn đến thiệt hại lớn cho nhiều người, hệ lụy cho xã hội mà chế tài như thế là chưa tương xứng, không đủ sức mạnh răn đe. Mức phạt tiền tối đa 50 triệu đồng với bên môi giới là tổ chức, tối đa 25 triệu đồng với bên môi giới là cá nhân là quá nhỏ với khoản lợi bất chính mà họ thu được; do đó, chế tài chưa đủ sức mạnh răn đe để hạn chế vi phạm.
Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần nghiên cứu kỹ lưỡng tình hình thực tiễn về vấn đề này trong thời gian qua, thông qua đó có cách xử lý nạn tung tin “sốt đất ảo” một cách triệt để (từ việc xây dựng văn bản quy phạm pháp luật về mặt chế tài đủ mạnh đối với các vi phạm cho đến quá trình hành pháp một cách nghiêm minh, quyết liệt, không có “vùng cấm” với bất kỳ cá nhân, tổ chức nào). Với những hệ lụy nặng nề mà các cơn “sốt đất ảo” gây ra cho người dân, nền kinh tế thì các nhà lập pháp có thể nghiên cứu và tính đến phương án bổ sung Tội tung tin “sốt đất ảo” vào Bộ luật Hình sự năm 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017); như vậy, sẽ đảm bảo tính răn đe đủ mạnh để hạn chế vi phạm về tung tin “sốt đất ảo”.
